Bangkok · Krung Thep · Depuis 2014
Vous cherchez un agent immobilier à Bangkok qui parle votre langue et connaît le terrain rue par rue. Nous sélectionnons les biens, vérifions le quota étranger et le titre de propriété, et vous accompagnons jusqu'à la signature au Land Department. Plus de 160 familles et investisseurs francophones accompagnés depuis 2014.
Réponse sous 24 h · Sans engagement · Échanges par WhatsApp
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Ce que nous faisons
Achat, location, revente, gestion : un accompagnement complet, du premier message WhatsApp jusqu'à la remise des clés — ou jusqu'au virement du loyer sur votre compte.
01
Nous ciblons les immeubles où le quota étranger de 49 % est encore disponible — sans quoi la pleine propriété est impossible. Vous recevez une présélection argumentée : prix au mètre carré comparé aux dernières ventes de la tour, âge du bâtiment, réputation du promoteur, montant réel des charges. Nous visitons avec vous, ou pour vous en vidéo si vous êtes encore en France.
02
Les baux d'un an dominent le marché, avec deux mois de dépôt de garantie et un mois d'avance. Nous négocions le loyer, les meubles inclus et les clauses de sortie anticipée, et nous relisons le contrat en français avant que vous signiez. Nous filtrons aussi les tours bruyantes, les immeubles sans générateur et les copropriétés dont l'entretien a été laissé de côté.
03
Nous raisonnons en rendement net, pas en rendement affiché. Charges de copropriété, fonds de réserve, vacance locative, gestion, impôt : le calcul vous est remis avant l'offre. Nous privilégions les surfaces qui se relouent vite — studios et une chambre à moins de cinq minutes à pied d'une station BTS ou MRT — et nous mettons en place la gestion locative si vous ne résidez pas en Thaïlande.
04
L'achat sur plan à Bangkok n'offre pas les garanties de la VEFA française : pas de garantie d'achèvement, séquestre rare. Nous n'ouvrons donc que les programmes de promoteurs à l'historique vérifiable, nous faisons écrire les pénalités de retard au contrat et nous réservons votre quota étranger par écrit. Nous gérons aussi la revente du contrat avant livraison lorsque le marché s'y prête.
05
Un bien mal positionné reste six à douze mois en ligne et perd sa valeur perçue. Nous fixons le prix à partir des transactions réellement enregistrées dans votre immeuble, pas des annonces concurrentes. Photos, mise en avant sur les portails thaïlandais et le réseau d'agents locaux, filtrage des visiteurs sérieux, puis négociation du partage des frais de transfert avec l'acheteur.
06
Avant l'acompte, nous contrôlons le titre de propriété, les charges impayées attachées au lot, la lettre de disponibilité du quota étranger et la conformité du formulaire de change (FET) qui conditionne l'enregistrement à votre nom. Le jour du transfert, nous vous accompagnons au bureau du Land Department et vérifions les chèques de banque avant la remise du titre.
Dites-nous ce que vous cherchez — nous répondons avec 3 à 5 biens réellement disponibles, pas un catalogue.
Décrire mon projetNotre méthode
En Thaïlande, la profession d'agent immobilier n'est pas soumise à une licence nationale obligatoire : n'importe qui peut se présenter comme agent. Voici, concrètement, ce que nous contrôlons sur chaque dossier.
Le Condominium Act réserve aux non-Thaïlandais 49 % maximum de la surface vendable d'une copropriété. Si le quota est épuisé, la pleine propriété à votre nom est impossible — on vous proposera alors un bail de 30 ans, qui n'a ni la même valeur ni la même liquidité à la revente. Nous demandons la lettre de disponibilité du quota au syndic avant tout acompte.
Pour enregistrer un condominium au nom d'un étranger, le Land Department exige la preuve que l'argent vient de l'étranger. Le virement doit arriver en devise étrangère et être converti en Thaïlande ; la banque émet alors le formulaire de transaction de change. Un virement mal libellé, ou déjà converti en baht à l'émission, bloque le dossier — nous préparons le libellé avec vous en amont.
Les charges de copropriété se calculent au mètre carré et par mois, et grimpent vite dans les tours à grands équipements. Il faut y ajouter le fonds de réserve, payé en une fois à l'achat. Nous récupérons le décompte du syndic et vérifions qu'aucun arriéré n'est attaché au lot : en Thaïlande, le transfert de propriété ne peut pas être enregistré tant que les charges impayées ne sont pas soldées.
À Bangkok, une façade plein ouest transforme la climatisation en poste de dépense permanent. Un étage bas sur Sukhumvit Soi 21 subit le bruit du trafic ; un étage moyen face à un terrain nu risque de perdre sa vue dans les trois ans. Nous consultons les projets déposés autour de l'immeuble avant de valider une vue, et nous préférons les orientations nord et est.
En Thaïlande, la commission est en règle générale à la charge du vendeur ou du propriétaire, souvent de l'ordre de 3 % sur une vente et d'un mois de loyer sur une location. Certains programmes neufs versent en plus des bonus aux agents, ce qui oriente mécaniquement les recommandations. Nous vous indiquons par écrit notre rémunération sur chaque bien présenté.
Un étranger ne peut pas détenir de terrain à son nom en Thaïlande. Les montages par société thaïlandaise avec actionnaires de complaisance sont une pratique risquée que nous refusons de mettre en place. Pour une maison, nous travaillons sur un bail de 30 ans enregistré au Land Department, avec les clauses de renouvellement et de cession négociées dès le départ.
Missions types
Ces trois cas décrivent nos missions les plus fréquentes. Ce ne sont pas des témoignages : les avis clients seront publiés depuis notre fiche Google, vérifiables et signés.
Cas 01 — Achat à distance
Budget 7 à 9 M THB, deux chambres à Phrom Phong, pour une installation dans dix-huit mois. Nous filmons chaque visite, trajet depuis le BTS compris, et comparons le prix demandé aux dernières ventes enregistrées dans la même tour. Quota étranger confirmé par écrit par le syndic, procuration signée au consulat, transfert au Land Department mené en leur absence.
Cas 02 — Investissement locatif
Budget 3 à 4,5 M THB. Nous écartons les tours prestige dont les charges au mètre carré rognent le rendement, au profit d'un une-chambre à moins de 400 mètres à pied d'une station MRT sur Rama 9. Le calcul remis avant l'offre est net : charges, fonds de réserve, gestion, deux à six semaines de vacance annuelle. Mise en gestion locative dans la foulée.
Cas 03 — Location famille
Trois chambres à Ekkamai ou Thonglor, contrainte forte : rester sur une ligne de bus scolaire. Nous présélectionnons avant leur arrivée, puis enchaînons huit visites en deux jours dans un ordre géographique tenable. Négociation du loyer, des meubles inclus et de la clause de sortie anticipée, bail relu ligne à ligne en français, état des lieux photographié avant remise des clés.
Votre situation ressemble à l'une des trois ? Une conversation de dix minutes suffit souvent à clarifier le budget réel.
Être rappelé sur WhatsAppComment ça se passe
Deux minutes de formulaire : votre budget, le type de bien, la date à laquelle vous serez à Bangkok. Nous répondons sous 24 h sur WhatsApp, en français.
Un appel de 20 à 30 minutes pour arbitrer entre quartier, surface et budget réel — charges et frais compris. Vous recevez ensuite 3 à 5 biens disponibles, avec nos réserves sur chacun.
Nous organisons les visites dans l'ordre géographique le plus efficace, ou nous filmons pour vous si vous êtes encore à l'étranger : trajet depuis le BTS, hall, ascenseurs, vue réelle depuis le balcon.
Offre, contrôle du quota et du titre, relecture du contrat en français, puis transfert au Land Department ou remise des clés. Nous restons joignables après la signature.
Prochaine étape : nous dire ce que vous cherchez et quand vous arrivez.
Lancer ma rechercheZone d'intervention
À Bangkok, la valeur d'un bien se joue surtout sur une chose : la distance à pied jusqu'à une station de BTS ou de MRT. Deux immeubles séparés de 600 mètres peuvent afficher 40 % d'écart au mètre carré. Voici les zones que nous couvrons, leur ligne de transport, les fourchettes constatées et le rendement brut qu'on y observe.
| Quartier | Transport | Prix (THB/m²) | Rendement brut | Pour qui |
|---|---|---|---|---|
| Asoke | BTS Sukhumvit + MRT | 130 000 – 220 000 | 5 – 7 % | Le meilleur compromis rendement / centralité de tout Sukhumvit |
| Phrom Phong | BTS Sukhumvit | 180 000 – 300 000 | 4 – 5,5 % | Familles expatriées, commerces japonais, forte demande locative |
| Thonglor | BTS Sukhumvit | 150 000 – 350 000 | 4 – 6 % | Le plus large écart de prix de Bangkok : tout se joue sur le soi |
| Ekkamai | BTS Sukhumvit | 120 000 – 220 000 | 4,5 – 6,5 % | Vie de quartier, bus scolaires, budgets familles plus tenables |
| Sathorn & Silom | BTS Silom + MRT | 120 000 – 220 000 | 4,5 – 6 % | Quartier d'affaires et ambassades, locataires cadres à l'année |
| Riverside & Charoen Nakhon | BTS Gold Line | 140 000 – 245 000 | n.d. | Vues sur la Chao Phraya, marché étroit, revente plus lente |
| Ari & Phaya Thai | BTS Sukhumvit | 100 000 – 180 000 | 4,5 – 6 % | Quartier thaïlandais vivant, la bonne surprise des budgets moyens |
| Rama 9 & Ratchadaphisek | MRT Blue Line | 80 000 – 150 000 | 5 – 7 % | Terrain de chasse des investisseurs : locatif jeunes actifs |
| On Nut & Bang Na | BTS Sukhumvit | 70 000 – 130 000 | n.d. | Premiers budgets et grandes surfaces, trajets centre plus longs |
BTS ligne Sukhumvit BTS ligne Silom MRT Blue Line BTS Gold Line
Nous intervenons aussi ponctuellement sur Ratchathewi, Victory Monument, Lat Phrao, Chatuchak et la rive de Thonburi. Si votre recherche porte sur une zone hors de cette liste, dites-le nous : nous vous orienterons vers un confrère plutôt que de vous accompagner sur un secteur que nous ne connaissons pas au quotidien.
Questions fréquentes
Oui, un étranger peut acheter un appartement en pleine propriété (freehold) à Bangkok, à condition qu'il s'agisse d'un condominium et que le quota étranger de l'immeuble ne soit pas atteint. Le Condominium Act réserve aux non-Thaïlandais un maximum de 49 % de la surface vendable de chaque copropriété. En revanche, un étranger ne peut pas détenir de terrain à son nom : une maison s'acquiert par bail (leasehold) de 30 ans enregistré au Land Department.
Comptez de 70 000 THB/m² à On Nut ou Bang Na jusqu'à 350 000 THB/m² sur les meilleurs soi de Thonglor, avec une moyenne de lancement des programmes neufs autour de 120 000 THB/m² à l'échelle de Bangkok en 2026. L'écart tient surtout à la distance réelle au BTS ou au MRT, à l'âge de l'immeuble et à la qualité du promoteur.
Comptez principalement les frais de transfert de 2 % de la valeur d'expertise du Land Department, auxquels s'ajoutent selon les cas un droit de timbre de 0,5 % ou une taxe spécifique aux entreprises de 3,3 % si le vendeur revend dans les cinq ans, plus une retenue à la source. L'usage local est de partager les frais de transfert à parts égales, mais tout est négociable et doit figurer au contrat.
Non, aucun visa ni permis de séjour n'est exigé pour acheter un condominium en Thaïlande. Ce qui est exigé, c'est la preuve que les fonds proviennent de l'étranger : la banque thaïlandaise émet un formulaire de transaction de change (FET) lors de la réception du virement, document indispensable pour enregistrer le bien en pleine propriété au nom d'un étranger. Le virement doit arriver en devise étrangère et être converti en Thaïlande.
Le rendement brut se situe entre 4 % et 7 % par an selon le quartier : plutôt 4 à 5,5 % à Phrom Phong, où le prix d'achat est élevé, et 5 à 7 % à Asoke ou Rama 9. Pour obtenir le net, retirez charges de copropriété, gestion, entretien et vacance. Les studios proches d'une station BTS louent plus vite ; les grandes surfaces familiales se louent plus cher mais restent vides plus longtemps.
Pour un acheteur, l'accompagnement est en règle générale sans frais : en Thaïlande la commission, souvent de l'ordre de 3 % sur une vente et d'un mois de loyer sur une location, est payée par le vendeur ou le propriétaire. Demandez toujours par écrit qui rémunère votre interlocuteur et sur quels programmes il perçoit un bonus promoteur, car cela influence les biens qu'on vous montre.
Les familles francophones se concentrent surtout autour de Phrom Phong, Thonglor et Ekkamai, à portée de bus scolaire du Lycée Français International de Bangkok, ainsi que sur Sathorn et le Riverside. Le critère décisif n'est pas le quartier mais le temps de trajet réel aux heures de pointe : un déplacement de deux stations de BTS peut faire gagner quarante minutes par jour à toute la famille.
L'achat sur plan est courant à Bangkok mais il ne bénéficie pas d'une garantie d'achèvement équivalente à la VEFA française, et le séquestre des fonds est rare. Le risque se maîtrise en amont : antériorité et solidité financière du promoteur, projets déjà livrés et visitables, pénalités de retard écrites au contrat, échéancier indexé sur l'avancement réel et quota étranger réservé noir sur blanc.
Votre question n'est pas dans la liste ? Posez-la — nous répondons même si vous n'achetez pas avec nous.
Poser ma questionVotre projet
Nous vous répondons sous 24 h sur WhatsApp, en français, avec une première lecture honnête de votre projet : ce qui est faisable dans votre budget, ce qui ne l'est pas, et les quartiers à regarder en priorité.